SHPORA.net :: PDA | |
Main FAQ гуманитарные науки естественные науки математические науки технические науки Сделки по поводу земли как основание возникновения прав. Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет выявить следующие виды сделок с землей: а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев); б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области. в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса; г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления; д) залог земельных участков и земельных долей; е) наследование земельных участков и земельных долей; ж) мена земельных участков и земельных долей; з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей; и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций; к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания; л) иные сделки, не противоречащие законодательству Российской Федерации и законодательству области. Общие правила совершения сделок с землей. Земельному участку, выступающему в ка¬честве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом: 1) оборотоспособностъ — т. е. земельный участок может сво¬бодно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в по¬рядке универсального правопреемства (наследование, реорганиза¬ция юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте; 2) земельный участок как объект гражданского права являет¬ся недвижимым имуществом. На основании этого положения пра¬во собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и' прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. 3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в об¬щей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка. Земельный участок крестьянского хозяйства, является неделимым имуществом, по¬скольку Закон о крестьянском хозяйстве установил, что земельный участок является "единым целым". Вышедший из хо¬зяйства имеет право на получение денежной компенсации; 4) следующим признаком земельного участка как объекта граж¬данского права (как, впрочем, и земельного, если участок использу¬ется гражданами или юридическими лицами) является то, что пло¬ды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежат использующему этот участок на законном основании. Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в про¬странстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, за¬крепленном законодательством о землеустройстве Купля-продажа Общие положения о купле-продаже земельных участков регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи § 1 гл. 30 "Общие положения о купле-продаже" ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за спе¬цифики этого объекта. Но часть статей распространяется и на зе¬мельные отношения. По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязует¬ся принять земельный участок и уплатить -за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное со¬держание данного договора. На земельные отношения распространяются и статьи § 7 "Про¬дажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору про¬дажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок. Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресур¬сах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирает¬ся их приобрести, это означает, что при решении правовых вопро¬сов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяс¬нить особенности сделки. Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации. Основные требования к заключению договора купли-продажи, закрепленные земельным и гражданским законодательством Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать поку¬пателю товар, предусмотренный до¬говором, а также, если иное не пред¬усмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящие¬ся к нему документы (ст. 456 ГК РФ). |